أفيدونا كيف يتم تسوية ثمن شقة تأخر تسليمها ست سنوات

[عادل أبوزيد]

الجميع يعرف الزيادة الفلكية التى طرأت على تكلفة و أسعار العقارات فى السنوات الأخيرة و التى ما زالت فى إزدياد مضطرد ، و بالطبع تأثير تلك الزيادات ينعكس على الجميع.

ما سبق كان إستهلالا لابد منه

فى السياق السابق ما هو وضع شقة تم التعاقد عليها منذ ست سنوات بسعر معين و تم دفع جزء من الثمن - أظن النصف أو أقل قليلا على أن يكون التسليم فى ظرف سنة .... و هذا هو السائد فى سوق العقارات.

لم يتمكن البائع من إنجاز العمل لظروف خارجة عن إرادته و دخل فى دوامة من التقاضى مع الجهات الإدارية بخصوص ترخيص البناء لمدة ست سنوات.

كيف يتم تسوية سعر هذه الشقة بفرض أن الرجل تمكن من إنجازها بعد هذه المدة.

السؤال هو عن الكيفية العادلة أكرر الكيفية العادلة للطرفين بصرف النظر عن وجهة النظر القانونية.

هل هناك عرف يحكم هذه المواقف ؟ ربما العاملين بقاولات البناء قد توصلوا إلى للتعامل فى مثل هذه الحالة.

هل من العدالة أن يصر المشترى على ثمن الشقة وقت التعاقد - المطلوب الحل العادل و ليس القانونى لو إختلفا - ؟

هل من العدالة أن يسترد المشترى مقدم الثمن الذى دفعه من ست سنوات ؟ ألم يخسر الرجل فرصة إستغلال هذا المقدم لمدة ست سنوات !!!

هل هناك عرف يضع حل وسط يرضى البائع و المشترى و يحقق العدالة ؟

فى هذا الموقف كيف نصل إل الحل العادل ؟

و أوضح الأمر أكثر وصل سعر الشقة المثيلة لأكثر من الضعف

[أحمـ باشا ـد]

و أوضح الأمر أكثر وصل سعر الشقة المثيلة لأكثر من الضعف

هنا مربط الفرس

طبعا حضرتك أسهبت في أنه قانونا فأن العقد شريعة المتعاقدين و أضيف أنه يلزم تعويض المشتري عن التأخير الحادث لو كان هناك نص في العقد

لكن المشتري لا يريد أستخدام حقه القانوني و يرغب في تعويض البائع عن تكلفته المضافة نتيجة فروق أسعار مواد البناء

هناك طريقتان يتبعان في التحكيم في مثل هذه المسائل

الأولى هي طريقة مطولة تعتمد على حصر ما تم تنفيذه قبل و بعد التأخير و نسب الزيادات مع مراعاة أحتساب التكلفة الفعلية دون الأرباح لأنه يكفي التعويض عن فروق الأسعار و غير مقبول أن تزيد نسب أرباح البائع نتيجة للتأخير ألذي أدى لرفع أسعار الشقق المثيلة

الطريقة الثانية بسيطة و هي المفضلة دائما لأنها لا تزيد المشكلة تعقيدا مثل الأولى

و في هذه الحالة سيتم أحتساب الزيادة في سعر الشقة كمرجع للحساب و لنفترض هنا أن السعر تضاعف عن السعر الأصلي

سيكون الفرق في نصف ثمن الشقة ألذي لم يتم دفعه أما ما دفع في حينه فقد نفذ عليه أصل الأتفاق

و هنا سنجد أن الفرق يساوي 100% من قيمة النصف الباقي ......هذا الفرق يطبق عليه قسمة الغرماء .....أي أن البائع و المشتري يدفع كلا منهم نصف الفرق فقط

و كمثال بالأعداد نفترض أن أصل ثمن الشقة كان 200 ألف جنيه دفع المشتري نصفهم 100 ألف جنيه عند التعاقد و باقي مثلهم عند الأستلام

تضاعف سعر الشقة و وصل ألى 400 ألف جنيه .....و النصف الباقي سيكون 200 ألف جنيه بالسعر الجديد أي أن الفرق هو 100 ألف جنيه زائدة يتحمل البائع و المشتري نصفاها 50 ألف جنيه لكل منهم

أي أن المطلوب من المشتري هو دفع مبلغ 150 ألف جنيه

[عادل أبوزيد]

لعلنى لم أستوعب تماما فكرة قسمة الغرماء هذه ربما لأنها تعيد تقييم ثمن الشقة بأقل من سعرها الحقيقى و هنا لابد من وجود خاسر و رابح و هنا تختل العدالة ، عندنا حالتين

حالة أن المشترى لا يرغب فى الشقة و يريد أن يسترد ماله ما هو ماله فى هذه الحالة أتصور لا يمكن أن يكون نفس المبلغ الذى دفعه من 6 سنوات ؟

حالة أن المشترى يريد الشقة فى هذه الحالة تقترح عليه دفع نصف الفرق فى الثمن أليس كذلك و أظن هنا ثغرة لأن المشترى يستطيع أن يبيع الشقة بسعر السوق و لا يكون هذا الحل عادلا من وجهة نظر البائع.

مجرد تفكير بصوت عالى

[أبو محمد]

الجميع يعرف الزيادة الفلكية التى طرأت على تكلفة و أسعار العقارات فى السنوات الأخيرة و التى ما زالت فى إزدياد مضطرد ، و بالطبع تأثير تلك الزيادات ينعكس على الجميع.

ما سبق كان إستهلالا لابد منه

فى السياق السابق ما هو وضع شقة تم التعاقد عليها منذ ست سنوات بسعر معين و تم دفع جزء من الثمن - أظن النصف أو أقل قليلا على أن يكون التسليم فى ظرف سنة .... و هذا هو السائد فى سوق العقارات.

لم يتمكن البائع من إنجاز العمل لظروف خارجة عن إرادته و دخل فى دوامة من التقاضى مع الجهات الإدارية بخصوص ترخيص البناء لمدة ست سنوات.

كيف يتم تسوية سعر هذه الشقة بفرض أن الرجل تمكن من إنجازها بعد هذه المدة.

السؤال هو عن الكيفية العادلة أكرر الكيفية العادلة للطرفين بصرف النظر عن وجهة النظر القانونية.

هل هناك عرف يحكم هذه المواقف ؟ ربما العاملين بقاولات البناء قد توصلوا إلى للتعامل فى مثل هذه الحالة.

هل من العدالة أن يصر المشترى على ثمن الشقة وقت التعاقد - المطلوب الحل العادل و ليس القانونى لو إختلفا - ؟

هل من العدالة أن يسترد المشترى مقدم الثمن الذى دفعه من ست سنوات ؟ ألم يخسر الرجل فرصة إستغلال هذا المقدم لمدة ست سنوات !!!

هل هناك عرف يضع حل وسط يرضى البائع و المشترى و يحقق العدالة ؟

فى هذا الموقف كيف نصل إل الحل العادل ؟

و أوضح الأمر أكثر وصل سعر الشقة المثيلة لأكثر من الضعف

فهمت أن البائع لم يتمكن من إنجاز العمل لظروف خارجة عن إرادته نتجت عن عدم حصولة على التراخيص أو على الأقل عدم حصوله عليها فى الوقت المناسب .. وهذا بدوره تسبب فى امتداد مدة التنفيذ إلى ست سنوات بدلا من سنة واحدة .. ولو تكلمنا قانونيا وتعاقديا فإن مسئولية القائم بالبناء هى تأمين التراخيص اللازمة قبل الشروع فى العمل والدخول فى تعاقدات مع المشترين يدفعون بموجبها مبالغ مالية .. طبعا هذا فى ظل نظام عام سليم ..

وحيث أننا لا نستظل بنظام عام سليم فليس أمامنا إلا افتراض أن البائع فشل فى انجاز العمل فى المدة المحددة بالعقد لأسباب خارجة عن إرادته فعلا .. ومن الأسباب الخارجة عن الإرادة ما يسمى بالقوة القاهرة ..وكذلك ما يسمى بالظروف الاستثنائية العامة التى تطرأ بعد التعاقد ولم يكن فى الإمكان توقعها عند النعاقد .. ويختلف مقدار ما يتحمله كل طرف باختلاف الموقف هل هو قوة قاهرة أو ظروف استثنائية عامة وكذلك باختلاف ما هو منصوص عليه فى العقد .. فعلى سبيل المثال قد ينص التعاقد على عدم تحمل أى من الطرفين تبعات القوة القاهرة .. ويجوز أن ينص التعاقد على أن يتحمل أحد الطرفين تبعة القوة القاهرة ...

ولا أظن أن التعاقد فى حالة هذه الشقة قد نص على التزامات الطرفين فى حالة القوة القاهرة التى تتضمن على سبيل المثال الكوارث الطبيعية ، إندلاع الحرب ، إندلاع إضطرابات عامة ومنها أيضا القرارات الحكومية (بعد التعاقد) التى تؤثر على - أو توقف - الأعمال ..

من المتعارف عليه ألا يتحمل أى من الطرفين تبعات القوة القاهرة تجاه الآخر وعلى هذا :

هل من العدالة أن يصر المشترى على ثمن الشقة وقت التعاقد - المطلوب الحل العادل و ليس القانونى لو إختلفا - ؟

الإجابة : بالطبع لا .. سواء عرفا أو قانونا .. وإذا أحيل الأمر للقضاء فإن الإجابة أيضا "لا" إلا ثبت أن سبب عدم الإنجاز كان يمكن للبائع توقعه وتلافيه ..

هل من العدالة أن يسترد المشترى مقدم الثمن الذى دفعه من ست سنوات ؟ ألم يخسر الرجل فرصة إستغلال هذا المقدم لمدة ست سنوات !!!

الإجابة : هنا توجد نقطة غير واضحة تثير تساؤلا عندى .. ألم يكن المشترى على علم بعد السنة الأولى بالصعوبات التى يواجهها البائع ؟ هل قبل المشترى المخاطرة بعدم فسخ التعاقد بعد هذه السنة على أمل أن يتمكن البائع من تذليل الصعاب وإنجاز العمل بنفس السعر ؟ إذا كان المشترى قد علم بالصعوبات أثناء المدة الأصلية (سنة) وقرر أن يقبل المخاطرة بعدم سحب المقدم ، فهو هنا شريك للبائع فى مخاطرته ولا يصح أن يحمل البائع وحده تبعة هذه المخاطرة .. توضيح هذه النقطة هام لأن على أساسه سيختلف ما يستطيع المشترى أن يطالب به إذا ما قرر استرداد ما دفعه وعدم انتظار استكمال الشقة

ويبقى سؤال آخر : هل من الممكن فعلا أن يكمل البائع العمل ويسلمه للمشترى ؟ ومتى ؟

إذا كان ذلك ممكنا وقرر المشترى انتظار البائع حتى يكمل الشقة فالمفروض أن يتم تقييم الأعمال قبل استئناف العمل .. فإذا كان ما تم من العمل قد دفع المشترى ثمنه بأسعار العقد الأصلية قبل أو عند توقف العمل ، فلا يصح للبائع أن يطالبه بأى زيادة على هذا الجزء .. وأن تتم المحاسبة على ما تبقى من أعمال (وهو النصف كما فهمت) بالأسعار الجديدة دون احتساب نسبة الربح على اعتبار أن البائع قد استلم ربح النصف الذى تم انجازه منذ خمس سنوات وانتفع به دون أن ينتفع المشترى بما دفع تكلفته ونسبة ربحه

[أحمـ باشا ـد]

لعلنى لم أستوعب تماما فكرة قسمة الغرماء هذه ربما لأنها تعيد تقييم ثمن الشقة بأقل من سعرها الحقيقى و هنا لابد من وجود خاسر و رابح و هنا تختل العدالة ، عندنا حالتين

حالة أن المشترى لا يرغب فى الشقة و يريد أن يسترد ماله ما هو ماله فى هذه الحالة أتصور لا يمكن أن يكون نفس المبلغ الذى دفعه من 6 سنوات ؟

حالة أن المشترى يريد الشقة فى هذه الحالة تقترح عليه دفع نصف الفرق فى الثمن أليس كذلك و أظن هنا ثغرة لأن المشترى يستطيع أن يبيع الشقة بسعر السوق و لا يكون هذا الحل عادلا من وجهة نظر البائع.

مجرد تفكير بصوت عالى

قسمة الغرماء لأن الطرفان أرتضيا الخسارة معا و تكون في الخسارة المترتبة على فروق أسعار التنفيذ ....لا فروق أرباح البائع

أما عن أعادة تقييم الشقة بثمن أقل فهذا لم يحدث لأن المشتري فعلا دفع نصف ثمن الشقة و حتى لو لم يكن البائع قد شرع في تنفيذها فقد حبس مال المشتري و أستفاد هو من تشغيله أو هبوط قيمة العملة و ألا لماذا تعتقد أنه لو أسترد ما دفعه فيجب أن يكون أعلا مما دفعه ....نفس الوضع لكن معكوسا

أما عن تقاسم الفرق فقط فهو الحل المنطقي لأنه ليس من المقبول أن تتضاعف أرباح البائع نتيجة لتأخيره .....المفروض هو العكس ....أي أن تقل أرباحه و ألا كانت وسيلة لجني أرباح مضاعفة بتأخير التسليم و التحجج بأي حجة ثم أن تأخير التسليم لمدة 6 سنوات قد أضر المشتري دون البائع .....تخيل أن المشتري دفع أيجار شقة أخرى لمدة 6 سنوات لأنه لم يتسلم شقته في ميعادها......

الحل ألذي أوردته سابقا هو حل نمطي أقترحه غالبا في مثل هذه الأحوال في عملي كمحكم و غالبا ما يوافق به الطرفان

أما في حالة رغبة المشتري في تصفية التعاقد فأنه أيضا سيأخذ ما دفعه مضافا أليه نصف الفرق في الزيادة من فرق السعر السوقي الحديث و القديم

نفس المبلغ و نفس الحل للطرفان و من يفضل حل على آخر فله ما أراد

تم تعديل 7 أكتوبر 2007 بواسطة أحمـ باشا ـد

[عادل أبوزيد]

نقاط للإيضاح :

البائع عرض على المشترى التخارج خلال فترة التأخير و كان عالما أن التأخير خارج عن إرادة البائع.

و حصل البائع على أحكام قضائية بإستخراج التراخيص و رفضت جهة الإدارة إستخراج تراخيص و المشترى كان علم بذلك.

و أخيرا بعد الموافقة على إصدار التراخيص ظهر أنه كان قد صدر فى نهاية 2003 قرار رئيس مجلس الوزراء بما يسمى الحظر الحربى على الإرتفاعات طبعا دون علم أحد و المنطقة كلها إرتفاعات !! هذا الحظر لسوء الحظ يكاد يكون موجها لهذا البائع بالذات

و أصبح على البائع بناء خمسة أدوار فقط بدلا من تسعة و أظن ذلك وحده يمثل ضربة قاصمة للبائع.

للعلم الوضع النهائي غير معلوم كل ما هو معروف أن المقاول إستأنف أعماله و البائع حصل على التراخيص و ما زال موعد التسليم غير معروف

بالتأكيد هذه الحالة تكررت كثيرا و ربما بالذات فى الإسكندرية و كان الحل غالبا هو ضرب عرض الحائط بالتراخيص و التعقيدات الإدارية و المضى فى البناء و عدم إنتظار سلامة الموقف القانونى.

ترى هل فى هذه النقاط الإضافية ما يؤثر فى الحلول التى تفضلتم بشرحها ؟

[أحمـ باشا ـد]

نقاط للإيضاح :

البائع عرض على المشترى التخارج خلال فترة التأخير و كان عالما أن التأخير خارج عن إرادة البائع.

>>>

ترى هل فى هذه النقاط الإضافية ما يؤثر فى الحلول التى تفضلتم بشرحها ؟

طبعا الكلام كده أختلف تماما عن الطرح الأول ........و الواضح أنه لم يتم الأتفاق لا سابقا أو حاليا على تعديل الأتفاق

لكن يبقى الحديث أيضا عن نصف الثمن ألذي لم يدفع في كل الأحوال فالنصف المقدم مستوفي لشروط العقد و الأتفاق في حينه و للآن

و طالما أنه من غير المعلوم حاليا عما سيؤول أليه التنفيذ ......فأن هناك وضعان متضاربان

الأول هو رغبة المشتري في التخارج الآن مع أنه لم يوافق على التخارج وقت حدوث المشكلة برغم طولها ......و هذا في غير مصلحته بالتأكيد

الثاني هو أستئناف المقاول للعمل .......و بالتأكيد أنه أعاد الأتفاق مع البائع على بنود الأسعار من جديد.......و هذا في غير مصلحة البائع

يعني أن الوضع الحالي بدون أتفاق ليس من مصلجة الطرفين لأنه سلاح ذو حدين فقد يغير أي طرف قراره مما يؤثر على مصلحة الطرف الآخر

و بقاء هذا الوضع معلقا بدون حسم فمصيره هو الدخول في تعقيدات قضائية مثلما حدث في الحصول على الرخصة سيكون الرابح منها خاسر

طبعا سؤال حضرتك لم يتضمن الأشارة لمن السائل هل هو البائع أم المشتري ؟ ........السؤال محايد للطرفان و أن كنت أعتقد أنك تسأل نيابة عن البائع

و في كل الأحوال يلزم أن يعقد أتفاقا جديدا يلحق بالعقد الأصلي كتعديل له عن الأسعار و تاريخ الأستلام و مواصفات التشطيب.......هذا في حالة رغبة المشتري تكملة الأتفاق.......أو يتم الأتفاق على أنهاء التعاقد و مبلغ التعويض للشاري نتيجة حبس ماله طوال هذه المدة

و يتم الأتفاق مباشرة بين البائع أو الشاري فأذا لم يتفقا فليتفقا على التحكيم - أذا لم يكن منصوصا عليه في الغقد الأصلي - و يكون هذا كتابة بينهما و يتم بأن يختار كل طرف محكم يرضى بحكمه و يجتمع المحكمان ليتفقا سوية على محكم ثالث لهما .....و يكون التحكيم صحيحا بأغلبية أثنان .......فالتحكيم أجدى و أسرع من الدخول في دوامة القضايا ....و في حالة عدم موافقة أحد الأطراف بقرار التحكيم النهائي فأن القضاء يحكم به سريعا

طبعا هذا الرأي هو نتيجة لما تم طرحه و العبرة بالعقد و بنوده و الأتفاق بين الطرفين و الألتزامات ألتي تعهد بها كل طرف و عرض البائع على المشتري التخارج في وقتها و تأكيد البائع على الأنتظار و هل كل ذلك محرر بينهما أم لا و العبرة بما يعترف به كل طرف الآن

و لو خلصت النوايا بينهما فأن تعديل الأتفاق بينهما بالتراضي لن يكون صعبا أبدا

[أبو محمد]

ترى هل فى هذه النقاط الإضافية ما يؤثر فى الحلول التى تفضلتم بشرحها ؟

طبعا يا أستاذ عادل ..

و أصبح على البائع بناء خمسة أدوار فقط بدلا من تسعة و أظن ذلك وحده يمثل ضربة قاصمة للبائع.

هذا معناه أن المشروع اختلف .. وإن اتفق الطرفان على الاستمرار فإن الأسعار الجديدة لن تكون أعلى بسبب اختلاف أسعار المواد والعمالة وتدنى سعر العملة فقط .. ولكن لأن اقتصاديات المشروع أيضا قد اختلفت بنقصان عدد الأدوار إلى 5 بدلا من 9 .. وبالتالى سعر الأرض وهو أكبر عناصر التكلفة سيقسم على 5 بدلا من 9 أى أن قيمة هذا العنصر فقط ستزداد بمقدار 56 % .. هذا طبعا بالإضافة إلى الأسباب الأخرى لارتفاع التكلفة ..

وعلى هذا فإننى لا أجد أى منطق اقتصادى فى رغبة المشترى (إن وجدت) للاستمرار فى التعاقد وتحمل تلك الزيادة فى التكلفة .. قد يكون له منطق آخر لا نعلمه مثل الموقع واستعداده لدفع مبالغ إضافية لميزة قلة عدد ملاك العمارة (ثبت بالتجربة أنه كلما زاد عدد الملاك زادت احتمالات عدم اتفاقهم على أمور العمارة وزادت فرص تدهور مستواها وبالتالى قلة قيمة شققها فى حالة الرغبة فى إعادة بيعها)

أعتقد أن الحل الأكثر احتمالا فى هذه الحالة هو التخارج بالتراضى كما فهمت من المشاركة الأولى أنها ربما تكون رغبة الطرفين ..

السؤال هو عن الكيفية العادلة أكرر الكيفية العادلة للطرفين بصرف النظر عن وجهة النظر القانونية.

ويمكن ، إذا خلصت النوايا ، الاتفاق على استرداد المشترى لما دفعه (مقوما بقيمة ما أنجز من أعمال حتى تاريخ التوقف عن الدفع على أن يكون الاسترداد بأسعار اليوم) على ألا تتضمن أسعار اليوم قيمة الزيادة فى السعر لاختلاف عدد الطوابق .. بهذا لا يكون المشترى قد خسر بسبب حبس أمواله طوال مدة التأخير ، ولا يكون البائع قد خسر إذ أنه سيعيد بيع ذلك الجزء بأسعار اليوم (مضافا إليه بالطبع فرق تقسيم ثمن الأرض على خمسة بدلا من تسعة وهو أمر لادخل للمشترى فيه إذا تخارج)